昨天，看到海珠客村这块地又开始拍卖，起拍价高达8.6个亿，而且地块不小，位置也相当不错，我心里就琢磨，这回保利会不会继续出手？毕竟一期他们已经拿下来了，做成了保利四季和颂这样的大盘子，现在卖得也挺火。按理说，谁都知道，一期和二期要是能连起来开发，那资源还能整合，成本还能省一点，品牌传播也更好，干嘛不顺手接着买呢？咱们今天就聊聊这事。
先说说这块地头。这地块二类居住用地、服务设施用地、商业用地和商务用地都有，总面积3.4万多方，实际可出让的也有1.6万多方，能盖的房子、商业一共六万多方，其中住宅才9300多方，住宅建面也就2.7万方，这体量，说大不大，说小也不算最小。容积率2.9，其实不算高，放在海珠核心区，就是很主流水平。
海珠客村这地方是真不差，离着地铁8号线鹭江站、客村站都很近。像现在广州买房，谁不看地铁？交通太方便了，谁也扛不住。老城区大家最关心，第一是配套，第二是交通。你买个房子，人家还得关心孩子去哪上学，有没有商业超市，生活方不方便。这块地其实除了楼面价，所有指标都很有吸引力。
但事就事在，这块地楼面价其实有点迷惑，一共才1.4万多一方，比起周边的地价和在售项目价格，简直是白菜价。但咱都知道，里头的水分可不小。因为这里头有大块头的商业面积，要配建服务设施，还有配建一个9班的幼儿园。真正能卖的住宅才是小头，所以你要是按住宅去分摊，实际住宅起拍楼面价差不多3.17万一方，还是比一期项目便宜点，但也不能跟外头的1.4万一方直接比。
说起一期项目，那可是2022年十月份的时候，保利花了13亿多，楼面价高达4.8万一方，里头纯住宅没有商业和配建那么多，所以成本高得多。现在一期做成了保利四季和颂，销售均价已经干到了7万一方。你说利润空间是不是还行？最少也得赚点吧。不然保利能砸那么多钱？咱都明白，广州这样的核心区，保利、万科、招商，中海这些大房企眼睛都瞪得大大的，机会不多，一个地块有一只手插进去，另一只大概率也不会放过。
不过这个时候，市场气氛变了，大家伙都在讨论房地产业的困难，银行贷款也严了，顾客观望气氛很浓。老百姓觉得，反正房价也下不来，我还不如等等，没动力冲进来。开发商呢，现在也不敢再像原来那样冒进，财务压力大，风险控制得多。说到底，还是眼下形势不比从前。
但我觉得保利出手的可能性非常大。为啥？因为二期地靠近地铁，虽说配建多，住宅不多，但要是让其他公司拿走了，那两部分项目拼不在一块，影响规划协调，整体价值也难以最大化。大开发商都喜欢做大盘，分期开发养一盘棋。更何况二期价格相较于当年一期已经低了些，回头拿两个项目的资源整起来，开发、销售、服务、宣传、物业，经济效益最优。
你说这个地价高不高，其实不是唯一的判断标准。去年保利在广州多个地块出手，基本都是老城区优质地段，这都说明，保利现在就专挑那些核心资产，优质产品线填仓位。为什么？钱不多的时候，只能挑最能赚钱、流转最快的买。现在市场低迷，反倒是抄底的时候，万一过两年政策一放，老城区房价跟着政策利好又起飞，你现在不囤点好地段，那可别后悔。
海珠区的房子，在广州人心里一直是香饽饽。市区核心，配套全，居住氛围好。尤其老广州人更喜欢，一是交通方便，二是上学近，三是生活质量能保障。而且看现在的经济情况，年轻人外流压力虽然大，但是只要核心城市有足够吸引力，人口净流入还是摆在那里。你说以后大家都买不起房了，也不现实，羊城这么大的市场，哪有真的卖不出去的好房子？只要产品好、区位好、价格别太狠，肯定有人买单。
其实配建商业、配建幼儿园这些，开发商未必觉得吃亏。因为城市更新的大方向就是要功能多样，住户才愿意来。现在一大堆高端社区里边带商场、带学校、带菜市场，大家觉得住得舒服，生活便利。物业公司也能顺势做点配套服务，商业配套租金可以补贴部分开发建筑成本。虽然住宅收益还是主力，但商业、服务设施带来的广告效应和居住便利性，或许就对房子溢价有帮助。
再说说市场。大环境低迷归低迷，对优质房子需求其实一直有，只是老百姓更理性。现在排队几十个人抢房子那种狂热场面没了，是好事。开发商也不会再脑子一热就去抢地，所以竞争不像往年那样拼命。但对像保利这种账算得清楚的大房企，只要财务压力扛得住、有信心未来销售能跟上，有资源整合能力，他们不会错过补充优质土储的机会。等市场回暖那天，回头再盘算，这地不就是超值资产吗？
再大胆点说，像广州海珠这种城心地块，本就稀缺，再过几年你可能都很难再碰到这种规模的可住宅+商业综合地了。政策大方向也是支持优质房企优先拿地，保证城市开发逻辑清晰、项目能快速成型，不拖泥带水。所以这种地块，即使短期利润没有以前那么夸张，长期看依然划算。
另外，现在又提“保交楼”，强调开发商不能只顾着抢地圈钱，必须保证楼盘如期交付，才能提升居民信心，守住基本盘。有能力、有信用的大房企优势就更明显。保利这种央企背景、账套规矩，形象一直还可以的，大概率也能扛下二期地块，把全盘统筹做出来。反倒是小开发商怕是难下这个决心，也没有能力把大项目搞好。到时候，消费者也更愿意买大房企、综合社区、服务标准化的楼盘，这才是趋势。
说到底，这次二期土地拍卖，真正竞争的焦点，其实在于谁能最有效地利用地块，平衡住宅销售、商业运营、社区配套之间的关系。对老百姓来说，大家肯定关心价格，担心会不会又推高片区房价。但市场规律不变，供需决定价格，该买的会买，不该冲动的还是不冲动。
对于政府来说，这种地块拍卖，也是财政收入、城市功能提升的手段。配建商业、幼儿园其实都是希望提升片区竞争力，拉动区域人气，把城心板块做新做活。老城区随着城市更新，肯定面临住户和配套改造升级，这也是必然趋势。
最后我想说，目前楼市降温可能还要持续一段时间，开发商资金压力不会突然消失，买房人信心不像以前那么足，但优胜劣汰正是磨炼开发商的关键期。谁能拿下优质地块，科学开发产品，控制风险，又能保证质量和交付，谁就能活下来，甚至过几年还能大赚特赚。海珠客村二期这块地极大可能又会被保利收入囊中，他们做大做强其实也是市场优胜劣汰的必然。
未来广州这样的核心区，还会不断有新的商业、住宅、配套综合地块上马。但好的地段、好的资源永远有限，这就是城市的本质。谁能稳扎稳打，布局先机，终归还是赢家。等市场回暖，你还会怀念现在这样的“白菜价”地块吗？到时候，大家再回头看看今天的选择，也许才真正懂得什么叫做“黄金江山”。
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